Wymiana okien a prawa wspólnoty mieszkaniowej

Najemca lokalu ma w obowiązku przywrócić do stanu poprzedniego wyglądu elewacji budynku. Jest to zgodne z uchwałą z dnia  21 listopada 2013 r. (III CZP 65/13). Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą wspólnota mieszkaniowa może zwrócić się z żądaniem do najemcy o przywrócenie do stanu poprzedniego również kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej. W takich właśnie sprawach wspólnota mieszkaniowa może występować do sądu z powództwa cywilnego. Jest to istotne zagadnienie w kwestii argumentacji uzasadniającej powództwo.

Stan faktyczny

Do sądu rejonowego wniesione zostało powództwo przeciwko najemcy niewydzielonego budynku mieszkalnego o zobowiązanie go do przywrócenia do stanu poprzedniego trzech otworów okiennych wraz ze stolarką okienną. Z powództwem takim wystąpiła wspólnota mieszkaniowa. Chodziło w tym powództwie o przywrócenie pierwotnego rozmiaru otworów oraz kształtu, podziału i koloru stolarki okiennej.

Wspólnota powołała się do art. 222 §2 kc, zgodnie z którym: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.” Artykuł ten był podstawą wniesionego powództwa cywilnego. Uzasadnieniem swego powództwa był fakt, iż pozwany najemca dokonał bez  uprzedniego uzgodnienia ze wspólnotą mieszkaniową oraz właścicielem lokalu – wymiany trzech okien w lokalu. Jest to niezgodne z art.222§2 kc. Najemca spowodował zmniejszenie rozmiarów otworów okiennych w wyniku nadmurowania parapetu na wysokości dwóch cegieł. Zmienił również kolor i kształt stolarki okiennej. Czynności jego zdecydowanie zmieniły wygląd budynku.

O zaistniałej sytuacji poinformowano Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, który z kolei odmówił podjęcia czynności w sprawie. Argumentacją w sprawie odmowy był rzekomy  brak naruszenia przepisów prawa budowlanego przez wykonane prace.

Do sądu trafiło pismo w sprawie oddalenia powództwa z uzasadnieniem w sprawie braku legitymacji procesowej po stronie powodowej wspólnoty. Potwierdził przy tym, iż wymienił okna w sposób opisany w pozwie, jednocześnie tłumacząc, że w wyniku jego działań w żaden sposób nie doszło do zmiany budynku na gorszy. Najemca był zdania, że w żaden sposób nie naruszył przepisów prawa.

Niekorzystny wyrok sądu I instancji

Sąd rejonowy ustanowił, że pozwany najemca dokonał w najmowanym lokalu wymiany okien znajdujących się od strony oficyny. Podniesiono wówczas parapet przez wykonanie podmurówki. Kolejną czynnością było   zamontowanie stolarki okiennej, która wyprodukowana była z PCV o kształcie różniącym się od pierwotnego. Podobna sytuacja miała miejsce również w innych lokalach. Prace te nie wiązały się z ingerencją w elementy konstrukcyjne budynku. Fakt ten potwierdził Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Decyzją sądu rejonowego powództwo oparte o treść art. 222 §2 kc przysługiwać może wyłącznie właścicielowi rzeczy. Wymiana okien oraz pozostałe czynności nie zostały uzgodnione z właścicielem budynku ani wspólnotą mieszkaniową.

  Sąd uzasadniał swoją decyzję faktem, że wykonane prace nie miały związku z ingerencją w elementy konstrukcyjne budynku, jak również nie  dotyczyły one jego części wspólnych, a jedynie lokalu, którego właścicielem był inny niż wspólnota podmiot.

  Wspólnota nie miała legitymacji procesowej do występowania w sprawie w charakterze powoda. Zgodnie z takim stanowiskiem doszło do oddalenia powództwa . Wspólnota musiała pokryć koszty postępowania sądowego.

Apelacja

  Wspólnota wniosła apelację do sądu wyższej instancji. Do sądu okręgowego trafiło pismo w sprawie nieprawidłowości rozstrzygnięcia wydanemu przez sąd I instancji.

  Wspólnota mieszkaniowa wskazała, że posiada czynną legitymację procesową w sprawie co wynika m.in. z faktu, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym i dla wspólnoty jako całości nie jest obojętne, w jaki sposób właściciele lokali wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku.

 W apelacji wskazano również, że wyrok sądu rejonowego ma charakter precedensowy, gdyż akceptacja stanowiska sądu uniemożliwiałaby wspólnotom mieszkaniowym zapobieganie działaniom, które z kolei skutkowałyby wymianom okien. Urągało by to poczuciu estetyki i zakłócało porządek architektury otoczenia.

W sądzie okręgowym wspólnota mieszkaniowa wnosiła o zmianę wyroku zaskarżonego uwzględniając powództwo lub też jego uchylenie i przekazania sprawy temu sądowi do ponownego rozpoznania.

Postępowanie przed sądem II instancji. Wątpliwości prawne

W wyniku wniesionej przez wspólnotę apelacji wyłoniło się zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości sądu okręgowego. Zgodnie z kpc art. 390 §1 kpc: „Jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, odraczając rozpoznanie sprawy.

We władaniu Sądu Najwyższego jest przejąć sprawę do rozpoznania albo przekazać zagadnienie do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego Sądu. Opierając się o to rozstrzygnięcie, sąd okręgowy zdecydował się wystąpić z wnioskiem do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie. W jego uzasadnieniu sąd rozpoznający sprawę w II instancji wskazał, iż nie budzi jego wątpliwości fakt, iż roszczenie z tytułu art. 222 §2 kc przysługiwać może tylko właścicielowi nieruchomości.

Czynności opisane w pozwie nie były przeprowadzone w budynku stanowiącym współwłasność wspólnoty oraz właścicieli lokali. Sednem w sprawie było ustalenie, czy dokonane naruszenie dotyczy praw wynikających ze współwłasności części wspólnych budynku, czy też wynikających z prawa własności lokalu.

 Doszło do zaprezentowania dwóch stanowisk. W jednym sąd Sąd okręgowy zaprezentował przy tym dwa przeciwstawne stanowiska –  żądanie pozwu, jako dotyczące nieuprawnionej wymiany okien przez najemcę lokalu, odnosi się do praw wynikających wyłącznie z prawa własności lokalu. Jest to zgodne z art. 3 ust.2 UWL, z którego to a contrario wynika, iż części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. okna mieszkania) nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Sąd II instancji przytoczył wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r.. Zgodnie z tym wyrokiem okna konkretnego mieszkania nie stanowią części wspólnej.

Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby bowiem do wniosku, iż obowiązki utrzymania okien mieszkania nie leżą w obowiązku właścicielu danego lokalu, lecz na wspólnocie.

 Co do drugiego stanowiska nie można pominąć sytuacji, iż – chociaż naruszenie prawa własności wskazane w art. 222 § 2 kc jest przede wszystkim naruszeniem prawa majątkowego – to nie można przy tym wyłączyć możliwości, iż w konkretnym przypadku z takim naruszeniem będą się też łączyły negatywne doznania psychiczne o charakterze niemajątkowym3.

Reasumując można stwierdzić, że wspólnota nie wskazywała w jaki sposób można wykonywać wymiany okien, żądała ona jedynie, by w wyniku tej wymiany nie zostało naruszone jej poczucie estetyki i ładu architektonicznego.

Rozstrzygnięcie

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r. (III CZP 65/13) rozstrzygnęła w sposób niebudzący wątpliwości. Zgodnie z nią wspólnota miała legitymację procesową do występowania w sprawie z powołaniem się na art. 222 §2 kc jako podstawę zgłoszonych roszczeń.

Nie ulega jednak wątpliwości, iż w innych – analogicznych do rozpoznawanej – sprawach stanowisko to może okazać się dla wspólnot mieszkaniowych bardzo pomocne. Dotyczy to kwestii konstruowania treści uzasadnień powództw bazujących właśnie na treści art. 222 §2 kc.

Miejmy więc nadzieję, że sądy orzekające w analogicznych sprawach przyjmować będą rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego jako ostateczną wykładnię wątpliwego zagadnienia.